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房企债务“黑洞”隐现 隐形负债变危险“地雷”
2014-05-22 18:12 来源:亿房网综合 作者: 评论:0

关键词: 地雷负债黑洞债务房企

摘要:央行和银监会等五部委日前联合发布“127号文”,重拳整治银行同业业务。中金公司报告指出,这将导致非标主要对接的房地产、基建及其他产能过剩行业被迫去杠杆。

央行和银监会等五部委日前联合发布“127号文”,重拳整治银行同业业务。中金公司报告指出,这将导致非标主要对接的房地产、基建及其他产能过剩行业被迫去杠杆。

多位融资平台机构人士向记者表示,在非标产品中,暗藏着诸多隐形风险,房企为了在表面上降低负债率,往往会用“名股实债”的方式融资,加上民间借贷也不入账,负债率难以真实反映企业的资金状况。

濒临破产边缘的光耀地产就是其中的典型案例,该公司称负债率仅55%左右,结果前段时间被曝出存在20多亿元的资金黑洞,民间借贷和权益类信托融资均未计入光耀负债中。

“今年会出现更多企业资金链断裂的案例,可能再次出现跑路潮。”兰德咨询总裁宋延庆通过测算发现,有些企业债务风险比年报披露的显性数据要高得多,如果销售持续低迷到下半年,估计有10家左右的上市房企会出现资金问题。

房企真实负债率或大增

“标准的债权投资计入负债,而权益投资不计入,很多房企为了财务报表好看,会经过调整报表,做成名股实债。”西南证券南川营业部总经理助理廖茂告诉记者,目前很多项目看似是股权投资,实际上私下约定了一个固定收益率,可以在表面上降低负债率。

“如果知道光耀负债那么高,谁会借钱给这家公司?”深圳一位专做房地产业务的基金公司内部人士说,融资时光耀地产宣称的负债率只有55%,表面上看比同行业大多数房企都安全。

由于光耀地产并未将民间借贷和信托计入资产负债表,因此给外界造成了资金安全的假象。

例如,目前光耀尚未到期的中融、新华信托计划,以及财通资管计划,本金合计5.5亿元,就面临着兑付风险。记者查询发现,这三款产品均属于权益类投资,不算入光耀的负债表中。

“民间借贷和担保更没办法去查证,所以单从资产负债率上难辨虚实。”上述基金公司内部人士告诉记者,据他所知,佳兆业、卓越地产等都有自己的基金融资平台,而许多非标业务也不会计入到地产公司的负债。

廖茂说,通常融资平台先对房企的项目做评估,募集资金不超过评估值的一半,融资平台先拿出1000万元和房企成立一个项目公司,或者对已有项目公司进行增资,占50%的股份,剩下的融资额以股东借款的形式分批给房企,房企将另一半股份质押给信托,信托因此控制了100%的股权,到期之后,房企再回购股份,归还股东借款,这样就不会增加房企负债。

金地集团内部人士告诉记者,若是项目合作,金地占股在51%以上,某投资公司占49%以下的股份,那出资人的这部分资金不算负债,会纳入少数股东权益中,若金地占股在50%以下,则不并表,项目的融资负债不会体现在财务报表中。

“如果各占50%,也可以不并表,看双方约定。”深圳另一家上市房企高管告诉记者,近几年房企们迅速做大规模,通常都是以项目合作的方式操盘,前期房企投入资金少,等到项目快结算时,再出钱回购股权。

在宋延庆看来,在2013年房地产投资资金8.6万亿元中,房地产信托、基金和外债等占比很小,其中房地产信托只占4.06%,对房企资金影响不大。

不过值得注意的是,近几年,随着银行正规渠道贷款的收紧,自筹资金在房企的资金来源中,占比不断上升。

国家统计局数据显示,今年1-4月,房地产开发企业到位资金37200亿元,除银行贷款和其它资金(主要是定金预收款和个人按揭贷款)占比达60%外,自筹资金为14376亿元,占比38%。

而自筹资金来自哪些渠道众说纷纭。上述基金公司内部人士认为,实际上自筹仍是信托、基金、资管计划、委托贷款、民间借贷等影子银行渠道,其中委托贷款和债权投资算入公司负债,其余则不体现为负债。

“地雷”随时会被引爆?

一位业内人士表示,隐形负债是房企埋下的地雷,在银根收紧时期,随时可能被踩爆。

“比如担保贷款就存在很大隐患,在未违约之前不会计入负债,一旦担保对象资金链断裂,担保方就必须兑付担保责任,出现坏账。”深圳某央企内部人士告诉记者,浙江的互保互贷十分常见,一家出问题,就容易引发多米诺骨牌效应。

此外,建筑方垫资建设的负债,也是容易被开发商隐匿的资金黑洞,工程款不到位,更易导致工程项目烂尾。

廖茂告诉记者,一般上市公司报表较规范,且有股票保障,问题不大,但未上市的房企不透明,隐藏风险较大,尤其是中小房企,做假账的更多。出于风险控制,目前各类融资平台都在收缩房地产业务,有的只做百强房企,或一二线城市,三四线城市和供应量较大的城市,很多融资平台如今都不愿做。

今年以来,宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、青岛等地,已有多家中小房企因资金链断裂陷入破产危机。最近被曝出的浙江兴润置业、海宁市立德房产、青岛君利豪、光耀地产等房企,除银行贷款和信托基金等融资平台借款外,均涉及高额的民间借贷。

而正规融资渠道纷纷收紧后,中小房企的资金来源越来越捉襟见肘。

“可以肯定地说,现在中小房企,没几个不用高利贷周转的,因为没地方借钱了。”湖南一家小房企老板告诉记者,如今销售回款也受阻,前期的银行贷款偿还都成了问题。

宋延庆发现,某知名上市房企的现金、负债,若计入未付的土地款,该公司实际的净负债率超过130%,而且总债务中近八成需要在2年内偿还,债务风险非常高。

“总的资产负债率包括应收账款,海外投资机构根本不看这个指标,即便是净负债率,也不完全具备参考意义。”深圳某龙头房企高管对记者表示,净负债率有的可能超过100%,但若债务偿还期限很长,比如中海和保利,资金风险也小,不同企业要具体分析。

该高管透露,他们内部更看重货币基金,即手持现金和一年到期的债务比例,一般保持在60%-80%比例,比如一年后要还债100亿元,账户上有60亿-80亿元就处于安全线内。

宋延庆认为,谁会被洗牌出局,取决于企业的现金流,经营活动、投资活动、筹资活动三个现金流有两个为负,一年内到期债务占期末现金比过高、涉及高利贷,产品竞争力低,缺乏资金或项目受让方的企业会率先出问题,房企加快销售去库存,现金为王才是王道。

深圳一家商业银行内部人士分析称,由于银行额度有限,很多贷款会走信托、委托贷款等非标准通道,在某种程度上,“127号文”限定了这种非标投资的规模和投资种类,对房企融资更是雪上加霜。

责任编辑:罗琪

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