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房地产企业高速或大规模增长的黄金时代已过去
2014-05-22 18:02 来源:亿房网综合 作者: 评论:0

关键词: 大规模增长高速企业

摘要:追求大规模的增长,一直是房企的主流模式。以闽系房企为代表,包括泰禾、阳光城、旭辉、世茂房地产、正荣等,2011年-2013年增幅惊人,动辄50%,甚至高达100%。非闽系的两家房企代表,是融创中国和碧桂园,后者去年增幅达123%。

房地产企业高速或大规模增长的黄金时代,已经过去。

追求大规模的增长,一直是房企的主流模式。以闽系房企为代表,包括泰禾、阳光城、旭辉、世茂房地产、正荣等,2011年-2013年增幅惊人,动辄50%,甚至高达100%。非闽系的两家房企代表,是融创中国和碧桂园,后者去年增幅达123%。

这类企业的特点,以泰禾地产为代表,讲求“四高”,即“高品质、高溢价、高周转、高杠杆”。高品质有点自夸,能不能实现高溢价、高周转得由市场说了算,但高杠杆也就是高负债,是大家都已看到的。

追求规模增长是上市公司的必然要求。2013年中国房企TOP20,都是上市公司。其中的三家,万达商业地产已经在香港借壳,绿地除了借壳香港还在A股借壳金丰投资整体上市,中信地产也已作为中信集团的一部分在香港整体上市。

上市公司有营收要求,每年没有一定的规模增长,没法跟股民交代。但以闵系房企为代表的快公司,很少追求高利润,因为高负债很难同时做到高利润。看看它们的报表,净利润率都不高。

2014年很可能是楼市的一个分水点。如果政府能坚持不全面放松调控(铜陵南宁只是微调,不能称作全面救市),2014年可能迎来2011年那样的市场调整,2015年-2016年恢复温和增长;如果政府全面放松调控,2014年下半年楼市就会大幅反弹。

虽然中央政府压力巨大,但我愿意相信政府不会选择全面救市,而是会坚持房地产调控的基调。那么,房企就不得不与大规模增长的时代徐徐告别。理由如次:

房地产继续保持高速增长,深化经济体制改革,尤其是产业结构调整,就是一句空话。主要的一点,产业升级,培育新型产业,都需要大量资金。如果像过去10年那样,钱都流到房地产去了,谈什么结构调整?

房地产税在2017年会初见分晓。房地产税的出发点,不是为了抑制房价,而是着眼于财税体制改革,是为了给地方政府提供稳定的税源。但它推出后,一定会对房地产市场产生重大影响,至少,将熨平楼市的增长曲线。

跳跃性增长模式,不可复制。融创、阳光城、泰禾,从50亿-80亿到120-150亿,然后是200多亿-300多亿,后来者很难复制:地价越来越贵;高杠杆的风险巨大。如果今年楼市深度调整,泰禾就比较危险。复制这种模式需要赌徒心态。

资本市场不看好这种模式。碧桂园销售额增幅超过120%的消息传出,次日的股价只是象征性上涨了一分钱,正式公布年报后的两天,股价下跌超过20%;泰禾地产销售额翻番,股价反而连续几天下跌,正式公布年报,第二天也只涨了两分钱。

这并不是说,就不要规模了。维持适当规模的增长,一段时期内仍是我国房地产企业的主流模式。但如果想活得更长久,就必须寻求转型。如果只是围绕房企的主营业务进行微调,不能视为转型。只有将原来单一的业务收入来源,变为两种以上的多元;拆分或同时建立另一种业务收入,才称之为转型。

已有少数先行企业开始探索转型。譬如万科。去年7月,万科总裁郁亮就提出,万科要从“产品提供商”转变为“城市配套服务商”。今年2月,王石在接受网易采访时说,万科转型是逻辑发展的必然。

是什么逻辑在推动万科?我个人认为,最核心的逻辑就是,万科发现,规模增长已经接近天花板。从1709亿增长到3000亿,是有可能的,再往上就很难了。万科到互联网企业学习,实行合伙人制度,都是在探索。

其他的转型,还包括花样年建立彩生活服务平台,万通推出“自由筑屋”服务平台,北大资源建立新文化中心和资源家服务平台等。其共同特点是,由房屋建造商向城市配套服务商、生活服务商转变,但没有一下就放弃传统业务。

稍有野心的地产商都会眺望5年以后。到2020年,房企前30强,恐怕会有三分之一发生变化。

责任编辑:罗琪

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